消費者債務清償條例房屋抵押貸款經驗分享
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前央行總裁彭淮南近期適逢喬遷之喜，從均價80萬元的老公寓搬到同為永康生活圈、每坪近150萬元的電梯大廈裡。（圖片來源／信傳媒編輯部）
高齡83歲的前中央銀行總裁彭淮南近日「換屋」消息曝光，原本居住在北市大安區麗水街舊公寓的他，已成功搬到同為永康商圈、位於信義路二段的電梯大樓。據了解，彭淮南應是在2017年一次購入2戶，目前該社區的平均單價已逼近150萬元。
前14A總裁搬新家，主要考量是為了「顧膝蓋」
根據調查，彭淮南所入住的電梯大樓是位在信義路二段的新案「信義御邸」，至今屋齡僅2年，實價登錄資料顯示，該社區在2017年8月有多筆交易，其中有2筆含車位總價分別為5368萬元、4480萬元的交易，進一步調閱地籍謄本資料發現，這2筆交易買家皆為彭姓男子，且戶籍地址皆來自大安區麗水街巷弄，推斷這2戶應該就是彭淮南所購入，當時入手的交易單價約每坪140餘萬元。
不過，彭淮南近日向媒體回應換屋一事，他指出，會換房的原因是，先前所居住的房子沒有電梯，而自己年紀大了，得換個有電梯的房子，強調自己並不是為了投資。
彭淮南此番話也間接道出了目前許多老年人的居住問題，因為台北市現階段有許多65歲以上的老年人所住的公寓或透天住宅並沒有電梯，一來是因為老舊建物無法加裝電梯設備，二來則是因房價高漲等因素，有許多老年人沒有更多的預算能換房，只好一等再等，最後只能待在老舊公寓度晚年。
（更多新聞／2021年台灣出生人口、結婚對數雙雙創下歷史新低 虎年出生率恐更低）
台北市每5位市民就有1位超過65歲，住宅平均屋齡36年六都最老
當一個社會的65歲以上老年人口占比超過20％，就會被稱之為「超高齡社會」，根據台北市社會局公布的老人人口數統計，今年2月底台北市老人人口數已占北市總人口數20.12％，等於每5位市民當中就有1位超過65歲，成為六都中第一個超高齡直轄市。
台北市不只人口老化，住宅也有老化趨勢，根據內政部房屋稅籍統計資料顯示，台北市有高達71.2％的住宅屋齡已超過30年，整體平均屋齡為36.2年，是六都當中住宅老態最明顯。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，台北市目前的居住情況面臨著人口老化、房屋老化等「雙老」問題，尤其許多的老屋又是屬於無電梯設備的透天、公寓產品，使得老屋已漸漸不敷使用，這也是為什麼目前台北市中古屋市場成交主要是以電梯大樓產品占7成居多，沒有電梯設備的公寓產品僅剩下3成左右。
「像彭總裁過去收入高，還有辦法換到新的電梯大樓，但是其他的老年人可能無力去換屋，老年人居住問題是城市的一大挑戰。」陳傑鳴憂心忡忡地說，從市場性來看，近年有的年長者選擇賣掉公寓去換中古的老華夏，選擇待在原本的生活圈，有的則是往更外圍的城市搬遷，把原本的老房子賣掉或出租；但仍有一群老年人「窮得只剩老房」，無力改變現狀，最後延伸成為社會問題。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出，年長者購屋逐漸選擇有電梯、無障礙設施等元素的電梯大樓，一來不僅有管理員24小時負責管理，且新房子多半不需再多花錢修繕；不過，生活空間可能也會因公設比較高而受到擠壓，另一方面還有「老人家捨不得」的隱藏成本，包括必須多支付管理費以及較高的房屋稅。
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都更、危老重建案不受房市管制，建商加重鎖定危老都更
在台北市素地少、人口老化、住宅老態的情況下，開發商也瞄向都更合建或是鎖定危老建築物重建。根據內政部營建署統計，全台2021年核定辦理都市更新案件共67件，今年前2月扣除過年期間，等於短短1個多月已核定11件。其中，台北市去年都更核定案件計40件，今年前2月新增核定6件，主要分布在大安區與中山、信義、北投等行政區。
據了解，鄉林集團目前在雙北地區有超過20個都更案正在進行中；潤泰新近年來的土地開發策略也幾乎只簽都更、合建案，鮮少購地；身為「都更大戶」的全坤建設也把獵地目標將轉老飯店，本月正式簽下北市北投知名溫泉飯店「熱海大飯店」的合建開發案；北市中山區「凱林旅店」2021年結束54年營運，整棟也以1.2億成交將申請危老改建，未來擬推出小坪數住宅。
徐佳馨分析，在土地開發成本高的情況下，光是在台北市尋找素地的難度本身就高，若是與地主合建，一來不需要直接買地，辦理土建融貸款也不需要這麼高；二來，這幾波央行打房的選擇性信用管制，危老都更案的貸款成數並沒有被限縮在內，因此預期建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建的機會增加。
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